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國有農(nóng)場農(nóng)用地價格評估技術探討——以河北省國營沽源牧場為例

來源: 日期:2021-09-06 09:21:32
張顯勝 李國偉 楊宏林 張寅
(北京國土聯(lián)房地產(chǎn)評估中心有限公司  北京 100081)
摘要 國有農(nóng)場農(nóng)用地價格評估情況復雜、難度比較大,對估價的專業(yè)技術性要求高。本文首先分析探討國有農(nóng)場農(nóng)用地特點、農(nóng)用地價格特征,然后提出農(nóng)用地價格評估技術要點,最后以國營沽源牧場為例進行實證研究,力求為估價人員評估國有農(nóng)場農(nóng)用地價格提供參考,以期助力國有農(nóng)用地使用制度改革。
關鍵詞 國有農(nóng)場農(nóng)用地;價格特征;評估技術要點;國營沽源牧
        一、引言
        2015年中共中央 國務院一號文《關于加大改革創(chuàng)新力度,加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設的若干意見》(中發(fā)〔2015〕1號),明確提出加快農(nóng)墾改革發(fā)展的要求。之后,《中共中央 國務院關于進一步推進農(nóng)墾改革發(fā)展的意見》(中發(fā)〔2015〕33號),指出農(nóng)墾改革要以推進墾區(qū)集團化、農(nóng)場企業(yè)化改革為主線。在創(chuàng)新土地管理方式上,推動農(nóng)墾土地資源資產(chǎn)化和資本化,農(nóng)墾企業(yè)改革改制中涉及的國有農(nóng)用地,可按需要采取國有土地使用權出讓、租賃、作價(出資)入股和保留劃撥用地等方式處置。2016年底,國務院印發(fā)《國務院關于全民所有自然資源資產(chǎn)有償使用制度改革的指導意見》(國發(fā)〔2016〕82號),提出要完善國有土地資源有償使用制度。探索建立國有農(nóng)用地有償使用制度。隨后,國土資源部等八部委聯(lián)合發(fā)布《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)〔2016〕20號),要求規(guī)范推進國有農(nóng)用地使用制度改革。加強農(nóng)用地價格評估與管理,顯化維護國有農(nóng)用地資產(chǎn)。從上述一系列文件中可以看出,研究探討國有農(nóng)場農(nóng)用地的特殊性,準確有效地評估國有農(nóng)場農(nóng)用地價格,對于推進國有農(nóng)用地使用制度改革,避免國有農(nóng)用地資產(chǎn)流失顯得意義重大和迫切。
        二、國有農(nóng)場農(nóng)用地特點
        根據(jù)“第二次全國土地調(diào)查”成果和中國農(nóng)墾統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù),國有農(nóng)用地與全國農(nóng)用地之比為43.08%,農(nóng)墾農(nóng)用地與國有農(nóng)用地之比為12.5%。國有農(nóng)場農(nóng)用地概括起來有如下五個特點:
        (一)權屬方面
        國有農(nóng)場農(nóng)用地權屬關系復雜。《民法典》《土地管理法》對國有農(nóng)用地所有權以及用益物權的承包經(jīng)營權有明確規(guī)定!睹穹ǖ洹返诙偎氖艞l規(guī)定,法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,屬于國家所有。第三百三十條規(guī)定,國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其它用于農(nóng)業(yè)的土地,依法實行土地承包經(jīng)營制度。《土地管理法》第十三條規(guī)定,國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位和個人承包經(jīng)營,從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。但是,《民法典》《土地管理法》未對國有農(nóng)用地使用權做出規(guī)定。國土資源部等八部委《關于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)〔2016〕20號)第三條規(guī)定,農(nóng)墾企業(yè)改革改制中涉及的國有農(nóng)用地,國家以劃撥方式處置的,使用權人可以承包租賃;國家以出讓、作價出資或者入股、授權經(jīng)營方式處置的,考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點,合理確定使用年限,最高使用年限不得超過50年,在使用期內(nèi),使用權人可以承包經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。依據(jù)國土資規(guī)〔2016〕20號文,國有農(nóng)用地既可以設定承包經(jīng)營權,也可以設定國有農(nóng)用地使用權。這樣就會產(chǎn)生以下疑問,國有農(nóng)用地承包經(jīng)營權和國有農(nóng)用地使用權是什么關系?國有農(nóng)場農(nóng)用地價格評估中土地權利類型的設定是設定承包經(jīng)營權還是設定使用權?
        (二)利用類型方面
        國有農(nóng)場農(nóng)用地土地利用呈多樣性。依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 2010-2017),農(nóng)用地利用類型有耕地、園地、林地、草地、道路、水庫水面、坑塘水面、溝渠、田坎、設施農(nóng)用地等,其中耕地、園地、林地、草地又有多個二級類。通常,一個國有農(nóng)場既有耕地,又有林地和草地。目前,多數(shù)國有農(nóng)場耕地不是主要土地利用類型。這也就是說,在國有農(nóng)場農(nóng)用地價格評估中,我們面對的一般不是單一地類的價格評估,而是多個地類的價格評估。
        (三)開發(fā)程度方面
        國有農(nóng)場農(nóng)用地由于有國家及省區(qū)的專項資金投入、補助補貼以及農(nóng)場自身配套改造資金支持,在開發(fā)程度方面,明顯高于同一區(qū)域集體農(nóng)用地。農(nóng)用地的開發(fā)主要是指基本設施建設,包括灌溉、排水、電力設施建設,修建田間道路,土地歸并與平整,構(gòu)建防護林帶等。集體農(nóng)用地與國有農(nóng)場農(nóng)用地的差距,主要表現(xiàn)在灌溉、排水設施及田間道路上。
        (四)生產(chǎn)經(jīng)營方面
         國有農(nóng)場農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營主體是國有農(nóng)場,集體農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營主體是農(nóng)戶。
        目前,大多數(shù)國有農(nóng)場已經(jīng)實行現(xiàn)代企業(yè)管理制度,與農(nóng)戶相比,他們在政策支持、資金投入、農(nóng)產(chǎn)品銷售、農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新等方面占據(jù)明顯優(yōu)勢。國有農(nóng)場已基本實現(xiàn)規(guī);、機械化生產(chǎn),經(jīng)營效益總體較好。
        (五)空間分布方面
        國有農(nóng)場農(nóng)用地分布呈現(xiàn)分散、零亂、不連續(xù)特點。究其原因,主要有三個方面,其一,由于歷史原因,我國國有農(nóng)場普遍存在農(nóng)場辦社會問題,通常一個國有農(nóng)場就是一個相對獨立的行政單位。因為要具有社會職能,勢必要在農(nóng)場內(nèi)進行必要的配套公共設施建設,這些建設要占用部分農(nóng)用地,客觀上會分割原來成片的農(nóng)用地。其二,國有農(nóng)場發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè),興辦各類企業(yè),企業(yè)項目的落地會占用部分農(nóng)用地,也會分割原本成片的農(nóng)用地。其三,實施農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、退耕還林、生態(tài)環(huán)境治理等措施,部分耕地會被改造成設施農(nóng)用地、園地、林地、濕地等,原來單一的土地利用模式就會被打破。
        三、國有農(nóng)場農(nóng)用地價格特征
        (一)價格類型
        從農(nóng)用地價格發(fā)揮的作用來看,農(nóng)用地價格主要有三類,經(jīng)濟價格、補償價格和資源價格。農(nóng)用地的經(jīng)濟價格是指農(nóng)用地對于人和社會在經(jīng)濟上的意義,服務于人們的經(jīng)濟活動。農(nóng)用地的補償價格主要是指農(nóng)用地被征收征用,原農(nóng)用地權利人應獲得的補償。農(nóng)用地的資源價格應該是農(nóng)用地經(jīng)濟價格、社會價格和生態(tài)價格之和。國有農(nóng)場農(nóng)用地的承包租賃、出讓、作價出資或者入股、授權經(jīng)營等,屬于經(jīng)濟活動范疇,所以,通常的國有農(nóng)場農(nóng)用地價格應該是農(nóng)用地的經(jīng)濟價格。
        (二)市場特征
        一般來講,市場特征分為公開市場條件下形成的客觀價格和特定市場條件下形成的市場關聯(lián)各方可接受的價格。從國有農(nóng)場農(nóng)用地一級市場來看,當前,國有農(nóng)場農(nóng)用地使用權有償使用還局限于農(nóng)墾系統(tǒng)的范圍,覆蓋面沒有完全到位,制度也不健全,可以說市場在資源配置中的決定作用遠沒有得到充分發(fā)揮。從國有農(nóng)場農(nóng)用地二級市場來看,目前,二級市場交易機制尚需建立健全,二級市場交易平臺還要完善,交易規(guī)則有待規(guī)范。因此,當前,我國的國有農(nóng)場農(nóng)用地價格應該是特定市場條件下的價格。
        (三)年期特征
        地價年期須依法依規(guī),考慮權利類型、具體評估目的和合同約定等確定。《民法典》第332條、《土地管理法》第13條規(guī)定,耕地的承包期為三十年,草地的承包期為三十年至五十年,林地的承包期為三十年至七十年!蛾P于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)〔2016〕20號)規(guī)定國有農(nóng)用地的最高使用年限不得超過50年。因為民法典的法律地位要遠高于國土資規(guī)〔2016〕20號文,國有農(nóng)場農(nóng)用地的使用年期應該依據(jù)《民法典》第332條確定。
        (四)成果表達
        國有農(nóng)場農(nóng)用地一般都有二個以上一級地類,不同類型的農(nóng)用地,地價影響因素差別很大,國有農(nóng)場農(nóng)用地價格要按不同地類分別評估。因此,國有農(nóng)場農(nóng)用地估價結(jié)果,除總地價外,還應有各類農(nóng)用地地價。也就是說,國有農(nóng)場農(nóng)用地價格評估成果不是簡單一個價格,而應是一個價格系列。在進行國有農(nóng)場農(nóng)用地價格水平分析和平衡時,我們既要進行總地價的比較,更要進行各地類價格的對比。
        (五)地價水平
        與國有農(nóng)場農(nóng)用地價格相關聯(lián)的地價有集體農(nóng)用地價格、國有建設用地價格和征地區(qū)片綜合地價。同一供需圈內(nèi),國有農(nóng)場農(nóng)用地價格要高于集體農(nóng)用地價格,但要低于國有建設用地價格。從價格成本構(gòu)成的角度看,正常情況下,國有農(nóng)場農(nóng)用地價格要高于征地區(qū)片綜合地價。
        四、國有農(nóng)場農(nóng)用地價格評估技術要點
        (一)影響因素分析
        國有農(nóng)場耕地影響因素應重點關注土壤條件、灌排水設施、耕作便利度、田塊規(guī)整程度、交通條件等。國有農(nóng)場林地影響因素應重點關注立地條件、運輸條件、林業(yè)設施狀況等。國有農(nóng)場草地影響因素應重點關注水資源狀況、土壤沙化程度、交通條件等。國有農(nóng)場園地影響因素應重點關注地形地貌、獨特的氣候和土壤條件、距城鎮(zhèn)遠近、道路狀況等。
        (二)技術路線及評估方法
        國有農(nóng)場農(nóng)用地宗地數(shù)量多,分布范圍廣,不宜逐宗評估。宜在分析農(nóng)用地價格影響因素的基礎上,將土地條件相近或使用價值相當?shù)霓r(nóng)用地劃歸同一均質(zhì)區(qū)片,利用土地收益、土地交易等資料,測算出各均質(zhì)區(qū)片農(nóng)用地地價,建立修正體系,進而測算出各宗農(nóng)用地價格。國有農(nóng)場農(nóng)用地價格的評估方法應優(yōu)先使用收益還原法和成本逼近法。條件具備情況下,也可選用市場比較法或基準地價系數(shù)修正法。評分估價法的基本原理是從研究農(nóng)用地質(zhì)量和農(nóng)用地市場入手,尋找質(zhì)量與價格的關聯(lián)度,進而得到農(nóng)用地價格,它適用于批量農(nóng)用地價格評估。
        (三)均質(zhì)區(qū)片劃定
        國有農(nóng)場農(nóng)用地均質(zhì)區(qū)片可分地類或綜合劃定,如有二個及以上一級地類應進行分類劃定,技術方法宜采用多因素綜合評價法。一般情況下,均質(zhì)區(qū)片規(guī)模在滿足農(nóng)用地質(zhì)量和價格水平基本相同條件下,采用農(nóng)用地產(chǎn)權邊界或自然物邊界確定。如果在均質(zhì)條件下確定的區(qū)片規(guī)模過大,可以考慮對均質(zhì)區(qū)片依據(jù)自然條件和種植制度進行適當分割。
         (四)地價內(nèi)涵界定
         當前,國有農(nóng)場農(nóng)用地價格的評估目的主要是為農(nóng)墾改革服務,權利類型應設定為國有農(nóng)用地使用權,權利性質(zhì)為出讓或劃撥。土地用途,根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017) 一、二級分類據(jù)實設定,一般為耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地等。根據(jù)《民法典》相關規(guī)定,耕地使用年期可設定為30年,草地為30年至50年,林地為30年至70年。國有農(nóng)場農(nóng)用地價格的基準日設定應考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期及市場條件,一般應設定在年頭或年終,不宜設定在年中。耕作制度可根據(jù)《農(nóng)用地分等規(guī)程》(GB/T 28407-2012)相關規(guī)定,同時考慮當?shù)卮笞谵r(nóng)作物種植實際情況設定。
        (五)地價測算
        1.采用收益還原法測算時,國有農(nóng)用地的承包、轉(zhuǎn)包租金不宜作為農(nóng)用地的收益,當?shù)剞r(nóng)業(yè)補貼及相關補貼應納入年總收益,但不可持續(xù)的補貼不應計入。國有農(nóng)場已基本實現(xiàn)企業(yè)化、規(guī);a(chǎn),國有農(nóng)用地年純收益等于年總收益減去年總費用和國有農(nóng)場年客觀經(jīng)營利潤。土地還原率一般可采用安全利率加風險調(diào)整值方法確定,國有農(nóng)場農(nóng)業(yè)的風險要低于集體農(nóng)業(yè)。但要注意農(nóng)業(yè)生產(chǎn)風險高,農(nóng)業(yè)項目投資回報低的特點。
        2.采用成本逼近法測算時,土地取得費可直接利用征地區(qū)片綜合地價資料。耕地占用稅等不應計入各項稅費。開發(fā)成本應綜合考慮當?shù)剞r(nóng)用地開發(fā)整理項目實際成本和有關部門制定的農(nóng)用地開發(fā)整理預算標準等確定。利息計算應注意相關領域金融優(yōu)惠政策。增值收益的確定主要考慮權利類型改變及開發(fā)投入帶來的客觀增值。
        3.采用市場比較法測算時,應關注土地權利類型,不能把國有農(nóng)用地使用權和國有農(nóng)用地經(jīng)營權混為一談。優(yōu)先選擇同類型國有農(nóng)用地交易實例,一般不考慮集體農(nóng)用地交易實例。比較因素的選擇應體現(xiàn)國有農(nóng)場農(nóng)用地的特點。
        4.采用基準地價系數(shù)修正法時,應關注基準地價內(nèi)涵,估價期日距基準地價的期日時間等。修正系數(shù)的選取應有充分依據(jù)和確定過程。
        (六)地價確定
        國有農(nóng)場農(nóng)用地價格確定應注意以下幾點:1.以實際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為主,以比較、修正的結(jié)果為輔。2.體現(xiàn)國有農(nóng)場農(nóng)用地地價管理政策。3.要進行地價水平協(xié)調(diào)與銜接。
        五、實證研究
        (一)基本情況
        國營沽源牧場位于河北省張家口市壩上地區(qū)最北部,屬內(nèi)蒙古高原東南邊緣地帶。與內(nèi)蒙古自治區(qū)的太仆寺旗、正藍旗、多倫縣接壤;南與沽源縣二道渠、閃電河、平定堡、高山堡四鄉(xiāng)相連,總面積267平方公里。該區(qū)域氣候?qū)俑吆箨懶约撅L氣候,其特點是雨熱同期,四季分明,春季干燥多風,夏季降水集中,秋季天高氣爽,冬季寒冷少雪,風沙大。地勢平坦,具有舒緩丘陵、波狀高原的地貌。牧場下轄4個管理處,16個居委會,23個自然村。2019年末,全區(qū)總?cè)丝跀?shù)6957人。2019年生產(chǎn)總值達到115283萬元。根據(jù)全國第二次土地調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料,牧場有耕地80.5637平方公里,草地79.4092平方公里,林地34.1492平方公里。
        1955年3月,經(jīng)國家計劃經(jīng)濟委員會批準建立河北省國營沽源牧場。2003年6月,改制為“張家口市塞北管理區(qū)”,同時掛“河北省國營沽源牧場”和“高效畜牧業(yè)示范基地”二塊牌子。按照中央深化農(nóng)墾改革指導意見,2017年5月啟動沽源牧場農(nóng)墾改革,2019年9月由河北省國營沽源牧場出資成立河北塞北農(nóng)墾農(nóng)業(yè)發(fā)展集團,下設7個二級公司,5個三級公司。2019年國營沽源牧場基本完成國有土地確權登記發(fā)證工作。
        (二)資料調(diào)查與收集
        本次評估調(diào)查與收集的資料如下:
        1.牧場基本情況資料:(1)牧場介紹情況資料及產(chǎn)權人營業(yè)執(zhí)照;(2)牧場地形圖、現(xiàn)狀土地利用圖、坡度圖、遙感影像圖;(3)近三年牧場會計報表審計報告。
        2.牧場規(guī)劃資料:現(xiàn)行土地利用規(guī)劃成果等。
        3.牧場氣候水文資料:(1)氣候資源調(diào)查成果和區(qū)劃資料;(2)地下水數(shù)據(jù);(3)地表水數(shù)據(jù);(4)灌溉水情況;(5)農(nóng)田水利基本建設情況。
        4.牧場土壤資料:(1)土壤資料;(2)耕地地力評價資料。
        5.牧場交通條件資料:(1)路網(wǎng)資料;(2)主要道路相關情況。
        6.牧場環(huán)境狀況資料:牧區(qū)環(huán)境評價成果。
        7.牧場社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料:(1)社會經(jīng)濟資料(近三年)。包括人口規(guī)模、產(chǎn)值、主要農(nóng)作物播種面積等;(2)農(nóng)用地補貼和國家補償情況資料;(3)當?shù)剞r(nóng)作物市場價格資料。
        8.國有農(nóng)用地資料:(1)不動產(chǎn)權證書等權屬文件;(2)近三年耕地、林地和草地投入—產(chǎn)出資料;(3)農(nóng)用地出租、承包、轉(zhuǎn)包、抵押資料。(4)近五年牧場耕地、林地和草地價值評估報告。林地、草地資源資產(chǎn)數(shù)量質(zhì)量調(diào)查報告。
        9.當?shù)剞r(nóng)用地分等定級與征地區(qū)片綜合地價資料等。
        (三)技術路線與估價方法
        本次評估的技術路線:首先,根據(jù)農(nóng)用地土地條件劃分農(nóng)用地均質(zhì)區(qū)片,隨機抽取足夠數(shù)量的宗地作為樣點;然后求取各類樣點宗地地價,把各類樣點宗地地價修正成為地價內(nèi)涵條件下的正常地價;再次,檢驗各類樣點,采用簡單算術平均法分別求取各地類均質(zhì)區(qū)片地價;最后,利用區(qū)片價和區(qū)片價修正系數(shù)表等,對估價對象的特殊條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對均質(zhì)區(qū)片地價進行修正,進而求取各宗地于估價期日的價格。本次估價采用的估價方法為收益還原法和成本逼近法。
        (四)地價內(nèi)涵界定
        表1:地價內(nèi)涵界定表 
        (五)主要估價參數(shù)確定
        1.收益還原法
        (1)農(nóng)產(chǎn)品售價、畝產(chǎn)量等
        依據(jù)市場調(diào)查及樣點調(diào)查價格分別得到耕地、草地、林地農(nóng)產(chǎn)品售價、產(chǎn)量與生產(chǎn)費用數(shù)據(jù)。詳見下表2至11。耕地小范圍階段性試點補貼未納入收入范疇,草地無政策性補貼,林地根據(jù)《中央財政森林生態(tài)效益補償基金》(財農(nóng)〔2009〕381號),政策性補貼取2.28元/畝·年。
        表2:耕地農(nóng)產(chǎn)品售價情況表
        表3:耕地各農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量情況表
        表4:耕地農(nóng)作物種植年總費用表
        表5:草地產(chǎn)品售價情況表
        表6:草產(chǎn)品產(chǎn)量情況表
        表7:草產(chǎn)品生產(chǎn)年總費用表
        表8:林下養(yǎng)殖與種植產(chǎn)品售價情況表
        表9:林下養(yǎng)殖與種植產(chǎn)量情況表
        表10:林下養(yǎng)殖年總費用表
        表11:林下種植產(chǎn)品生產(chǎn)年總費用表
        (2)土地還原利率
        土地還原利率采用安全利率加風險調(diào)整值法確定,即土地還原率=安全利率+風險調(diào)整值。安全利率選用估價期日中國人民銀行金融機構(gòu)人民幣存款基準利率1.5%。經(jīng)調(diào)查,2011-2019年度張家口市糧食、蔬菜總產(chǎn)量年平均增長率分別為1.98%、-0.08%,結(jié)合當?shù)剞r(nóng)用地市場狀況等其它情況,確定耕地、草地、林地風險調(diào)整值依次為2.7%、2.5%和2.1%。最終確定耕地、草地、林地土地還原利率依次為4.2%、4%和3.6%。
        (3)農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤率
        查閱委托方提供的2018-2020年度審計報告,參考國務院國資委考核分配局編制的《企業(yè)績效評價標準值》(2020)之農(nóng)業(yè)(全行業(yè))營業(yè)利潤率平均值,考慮農(nóng)用地的地類、經(jīng)營方式等,綜合確定耕地與草地經(jīng)營利潤率均為4%,林地(公益林)經(jīng)營利潤率取0%。
        2.成本逼近法
        (1)土地取得費
        土地取得費包括征地費與被征地職工社會保障費。征地費通常包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。根據(jù)《河北省人民政府關于完善征地區(qū)片綜合地價標準的通知》(冀政發(fā)〔2020〕5號)相關規(guī)定,估價對象所處征地區(qū)片的區(qū)片綜合地價為38800元/畝,折合58.20元/平方米。青苗補償費一般可按當?shù)啬戤a(chǎn)值的一半來確定,通常為5-7元/平方米。于估價期日,估價對象按無青苗補償計,此項費用取0。估價對象按無地上物進行計,此項費用取0。參考沽源縣征地案例,并結(jié)合估價對象實際情況,確定被征地職工社會保障費按征地區(qū)片綜合地價的10%計取,確定被征地職工養(yǎng)老保障費為5.82元/平方米。土地取得費合計為64.02元/平方米。
        (2)農(nóng)用地開發(fā)費
        根據(jù)牧場近年農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目工程量與投資費用、高標準農(nóng)田建設項目等費用資料,整理得到估價對象所在區(qū)域耕地基本設施開發(fā)費數(shù)據(jù),灌溉設施1242元/畝,排水設施29元/畝,田間道路117元/畝,土地平整60元/畝,農(nóng)田輸配電35元/畝,農(nóng)田防護林帶23元/畝。根據(jù)牧場近年小流域治理項目、生態(tài)綜合治理項目等費用資料,整理得到估價對象所在區(qū)域草地與林地基本設施建設費用,道路34元/畝,圍欄25元/畝。
        (3)相關稅費
        根據(jù)財政部發(fā)布的《關于取消、停征和免征一批行政事業(yè)性收費的通知》(財稅〔2014〕101號),征地管理費已取消,該項費用取0。考慮到估價對象征收前后耕地用途不變,耕地占用稅、耕地開墾費均取0。草地與林地無耕地占用稅、耕地開墾費。結(jié)合估價對象實際情況,服務性收費及其他按征地費的1%計取。相關稅費合計為0.582元/平方米。
        (4)利息率、利潤率
        調(diào)查估價對象所在區(qū)域土地整理和土地復墾等情況,結(jié)合估價對象利用類型、地塊大小及開發(fā)難度等,確定耕地、草地、林地開發(fā)周期分別為1.0.5.0.5年。一年資金利息率與半年資金利息率分別取估價期日中國人民銀行1年期、半年期貸款利率,均為4.35%。設定農(nóng)用地取得費為一次性投入,農(nóng)用地開發(fā)費為在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。通過對估價對象所在地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境、開發(fā)農(nóng)用地的利用類型和開發(fā)周期等方面調(diào)查,確定耕地、草地、林地投資利潤率分別為10%、9%、8%、8%。
        (5)土地增值收益率
        參考《自然資源部辦公廳關于印發(fā)<劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見>的通知》,劃撥國有農(nóng)用地使用權價格評估不考慮土地增值收益。根據(jù)估價對象所處區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境、資金投入、利用類型等情況,確定耕地、草地、林地出讓國有農(nóng)用地使用權土地增值收益率分別為12%、10%、10%、8%。
        (六)結(jié)果與分析
        1.估價結(jié)果
        基于均質(zhì)區(qū)片價,根據(jù)估價對象各宗地的實際情況確定修正系數(shù),最終得出估價對象各宗地的地價。即:宗地地價=對應的均質(zhì)區(qū)片地價×因素修正系數(shù)之積。
        表12:估價結(jié)果一覽表
        2.結(jié)果分析
        (1)從權利性質(zhì)來看,出讓使用權價格大于劃撥使用權價格,但總體上兩者價格相差不大。兩者差值與其對應劃撥國有農(nóng)用地使用權價格比值,耕地、草地、林地依次分別在2%-4%、6%-8%、3%-12%范圍之內(nèi)。分地類來看,耕地價格最高、林地價格最低,草地價格介于兩者之間。耕地、草地、林地平均價格比依次為1:0.7:0.4。同一地類中,耕地中的水澆地比旱地價格高42%,相差較大。這主要是由于土地利用狀況、農(nóng)田基本設施等因素差異造成的。跨地類相比,耕地中的旱地與草地中的人工牧草地價格相差較小。這與二類地土地利用具有相似性相吻合。
        (2)案例地價與當?shù)卣鞯貐^(qū)片綜合地價相比,耕地價格高于征地區(qū)片綜合地價,其中,旱地價格略高于征地區(qū)片綜合地價,與征地區(qū)片綜合地價相近。草地與林地價格均低于征地區(qū)片綜合地價。
        (3)本次評估也存在一定局限性。例如,因牧場未能提供、估價人員也未能調(diào)查收集到估價對象所在區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃資料,耕作制度只能按近年實際種植情況進行設定,公益林地價測算除考慮林下經(jīng)濟和政府補貼外,是否還有其它情況要考慮等,這些有待進一步探討。

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